Saiba o que deve ser feito antes de comprar um imóvel

por Carlos Britto // 18 de agosto de 2021 às 21:00

Foto: Ilustração/Reprodução

Se você planeja comprar um imóvel, precisa conhecer quem oferece este serviço de forma confiável e deve agir com cautela, pois são muitas as causas que podem invalidar o negócio jurídico de compra e venda. Para minimizar os riscos de problemas futuros, devem ser observadas algumas informações sobre o vendedor e sobre a situação do imóvel. Essa “investigação” é também chamada de “due diligence imobiliária”.

Cuidados na aquisição de imóvel

É necessário verificar se:

  • O imóvel está com os respectivos documentos em ordem;
  • O imóvel está sendo vendido por quem é proprietário;
  • Esse proprietário é moral e financeiramente idôneo.

Daí a importância da realização de uma diligência prévia (due diligence), que consiste em um levantamento apurado sobre a situação fiscal, registral e civil do imóvel. É um serviço investigativo e imprescindível que será feito pelo profissional contratado, a fim de garantir segurança jurídica ao comprador, que na maioria das vezes está investindo, naquela transação imobiliária, o valor economizado durante uma vida de trabalho.

Documentos necessários para a due diligence

Então, vamos aos documentos que deverão ser analisados antes do comprador realizar qualquer pagamento ou até mesmo de assinar algum contrato.

  • Matrícula do imóvel e ônus reais;
  • Certidão de casamento do titular do proprietário e, dependendo do regime de bens, todas as certidões do cônjuge;
  • Certidões dos distribuidores (trabalhista, cível, federal, execuções fiscais, falência e concordata);
  • Certidão negativa de débitos trabalhistas;
  • Certidão negativa de protestos pelo tabelionato;
  • Certidão negativa de IPTU;
  • Certidão negativa federal de Pessoa Física;
  • Certidão negativa federal de Pessoa Jurídica;
  • Certidão negativa de passivos ambientais;
  • Certidão negativa conjunta- receita

Através das certidões listadas acima será possível constatar se o imóvel está registrado em nome do vendedor, se esse é de fato o proprietário atual, se sobre o imóvel recai alguma hipoteca ou penhora, dentre outros. Perceba que pela certidão de matrícula já será possível excluir uma série de situações que poderão tornar o negócio arriscado.

A análise pormenorizada da certidão de casamento por sua vez, nos dirá se é necessária a assinatura do cônjuge como vendedor ou anuente. Através de certidão expedida pela prefeitura saberemos se o imóvel carrega dívidas de IPTU, bem como, a certidão negativa de débitos trabalhistas que constatarão se o vendedor responde a processo por dívida trabalhista em que o valor do imóvel possa ser comprometido para saldar essa dívida, dentre outras possibilidades.

Vale lembrar que algumas dessas implicações acompanharão o imóvel, por serem de natureza “propter rem”, ou seja, própria da coisa e qualquer pessoa que venha a adquiri-lo terá que responder por elas. Por outro lado, através desse “pente fino” saberemos se o proprietário/vendedor possui dívidas e se tem patrimônio para responder a essas dívidas mesmo após a venda do imóvel.

Diante de tantas possibilidades, de acordo com o caso, o profissional que está assessorando os envolvidos poderá solicitar outras certidões que julgar necessárias para emitir um parecer sobre a segurança jurídica da operação, apontando os riscos e alternativas para a viabilidade do negócio.

Essa análise, denominada due diligence imobiliária, não tem o condão de impedir a negociação e sim conferir transparência, bem como, resguardar o comprador de grandes problemas que poderão surgir, outro exemplo, Mariana compra um apartamento de Paula e após dois anos é surpreendida com a cobrança de uma dívida de condomínio no valor de R$ 20 mil reais que então deverá ser paga por ela para impedir que o apartamento venha a ser penhorado para garantir o pagamento desta dívida, situação que se fosse conhecida anteriormente poderia ter sido negociada, abatendo o valor em aberto de condomínio no preço total da venda do bem.

Vale lembrar que, através de uma due diligence bem realizada é possível também, demonstrar a boa-fé do comprador por ter feito o levantamento dos documentos descritos acima antes de finalizar o negócio eximindo-o de um processo em que se pede a anulação do negócio.

Pois de nada adiantará mover uma ação futuramente contra o vendedor que já vinha enfrentando dificuldade financeira, pois à esta altura ele não terá bens para responder por suas dívidas, fato que somado à morosidade do judiciário tornará bem mais difícil reaver o valor pago no negócio.

Enfim, na hora de comprar um imóvel é necessário que os devidos cuidados sejam tomados para que se possa proteger o bem de maior valor que uma pessoa costuma adquirir na vida, que é o imóvel.

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O texto é de Ionara Guerra, advogada especialista em Direito Imobiliário. Contato: ionarags.adv@gmail.com.

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  1. Conteúdo muito Rico, parabéns Doutora

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