A Reforma Tributária no Brasil deve impactar diretamente quem possui imóveis para locação, trazendo novas regras que podem alterar desde a forma de declarar rendimentos até a estrutura de atuação dos proprietários. Com a regulamentação em andamento, especialistas apontam que 2026 será um ano-chave para adaptação e planejamento. De acordo com a Lei Complementar 214/2025, passam a ser considerados contribuintes da Contribuição sobre Bens e Serviços e do Imposto sobre Bens e Serviços os locadores pessoa física que tenham mais de três imóveis alugados e recebam acima de R$ 240 mil por ano com contratos de longo prazo (superiores a 90 dias). Nesses casos, poderá haver exigência de emissão de documento fiscal e recolhimento dos tributos.
Para a professora universitária, contadora e consultora tributária estratégica Socorro Coelho, o momento exige atenção, mas também pode representar oportunidade. “Quem se antecipa consegue avaliar melhor o impacto das novas regras, reorganizar a atividade de locação e evitar decisões apressadas quando a exigência já estiver produzindo efeitos”, explica. Além das obrigações, a mudança ocorre em um contexto sensível: o peso do aluguel no orçamento das famílias brasileiras. Segundo o Ministério das Cidades, o custo com aluguel urbano é um dos principais fatores do déficit habitacional no país. Nesse cenário, entender as novas regras pode influenciar diretamente a formação dos preços e a competitividade no mercado.
A especialista destaca que a nova legislação não deve ser vista apenas como aumento de carga tributária. “A nova lógica exige revisão de estratégia. Em muitos casos, isso pode significar pagar menos do que se pagaria sem planejamento”, afirma. Outro ponto que ganha relevância é a decisão entre manter os imóveis em nome de pessoa física ou migrar para pessoa jurídica. Essa análise, segundo Socorro, deve ser feita com antecedência, já que pode impactar diretamente a rentabilidade. “A estrutura mais vantajosa não é igual para todos. Mas adiar essa análise pode custar caro”, pontua.
A legislação também abre espaço para estratégias patrimoniais, como a possibilidade de estabelecer um valor de referência para imóveis adquiridos antes de 2027, o que pode trazer benefícios em operações futuras, incluindo vendas. Em meio ao período de transição, a orientação é clara: mais do que esperar as mudanças entrarem em vigor, proprietários devem se preparar desde já. Para quem atua com locação, 2026 tende a ser menos um ano de espera e mais um momento decisivo para organizar, planejar e evitar prejuízos no futuro.
